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面对境外疫情的输入风险，国内房产行业会再次受到影响吗

1. 疫情导致所有人减少外出，整个房地产生意惨淡，考虑孩子上学的或者着急住的更多的会考虑买二手房，这部分客户的需求是不会变的，二手房房东急用钱，导致二手房降价，对新房产生冲击，部分开发商资金链紧张。

2. 疫情对经济产生影响，就有可能导致收入的不稳定及不确定，上班的可能工资变动，这些都会影响客户购房需求的强烈程度，直接影响房地产的销售。

3. 国内疫情基本控制人心逐渐向稳，但是国外疫情严重境外疫情输入国内，还是存在恐慌，结合国内国外因素，房地产还是存在影响，但是不会崩盘也不会出现大涨，平稳过度吧

应该说这种风险在理论上是存在的，但从国内疫情防控措施和国际疫情协同上看，实际会发生的概率很小。总的来说，疫情再次对国内房产行业的影响是可防可控的。

第一、世界疫情形势

01、国内疫情

目前，国内疫情形势较为乐观，新增病例主要来源于境外输入。

各地疫情防疫措施基本解除，重灾区武汉也迎来了城市解禁，应该说国内疫情即将过去。

02、国际疫情

国外的疫情形势仍然较为严峻，累计感染病例接近100万，美国超越了20万，意大利和西班牙都已突破10万，德国、法国、英国受灾也较为严重，日本和韩国疫情之前很严重，目前看已明显好转。

虽然国际疫情仍较为严峻，但好消息是目前各国已形成了疫情防控的协同机制，摒弃了甩锅、相互指责、傲慢和偏见，开始积极向中国经验靠拢，这无疑将有助于应对疫情蔓延，让人看到抗疫胜利的曙光。

第二、疫情对房地产行业的影响

从1月20日国家卫健委宣告新冠肺炎是乙类传染病，采取甲类传染病的防疫措施，疫情全面爆发到3月疫情得到有效控制，大家都亲见了疫情冲击下的楼市发展状况，大致体现在以下方面。

01、房产投资

国家统计局的数据显示，1-2月，房地产累计开发投资同比下滑16.3%，房企拿地面积同比下滑29.3%，房企拿地金额同比下滑39.2%。

很显然，在疫情冲击下，房企投资和拿地都保持了合理谨慎，并未像往年一样在开年积极布局。

02、土地出让

在疫情防控最为严格的春节前后1-3周，多地土地出让工作停摆，原定的挂牌交易日期被取消或延后，这在一定程度上影响了土地出让进度。

复工复产后，房企销售业绩不理想，回款少，现金流吃紧，叠加今年房企面临1.46万亿到期债务，并且主要偿债高峰期集中在7月，时间很紧，周转困难，疫情要是延续到二季度末，那将是房企难以承受的，这也在很大程度上影响了房企拿地的积极性。

从中指院数据看，基本印证了这种趋势。一季度累计供地4.2亿㎡，同比下滑11.4%；累计成交3.2亿㎡，同比下滑20%！

其中，住宅用地累计供地1.8亿㎡，同比下滑14.5%；累计成交1.3亿㎡，同比下滑28.9%。

03、房企项目开工、施工、交房

疫情蔓延和防控，各地停产停工，人员复岗困难，而很多工种之间都是关联的，稍有那个环节或岗位人员没有就位，整个项目的进度都无法开展，这就严重地影响了房企项目的开工进度，也影响了房企正常项目的施工进度和交房进度。

04、房产销售严重下滑

疫情爆发后，中房协向会员单位发出倡议，号召房企停工停业，关闭售楼部；号召房产中介停止人员聚集的内训活动，歇业归家。

倡议发出后，多地房企和中介积极响应，线下售楼渠道基本停摆，仅保留线上销售渠道。除了少数房企通过线上“组合拳”营销收割到“韭菜”外，多数房企在线上渠道表现平平。

亿翰智库的数据也印证了这一点，一季度TOP100房企累计实现销售额1.7万亿，同比下滑21.2%；累计实现销售面积1.28亿㎡，同比下滑19.1%！

05、房企融资

搜狐财经报道说，新年前三周，房企融资规模超过了750亿，而一月到期债务28笔，金额累计616亿元，环比上涨79%！

从年内到期债务看，年内房企累计到期债务规模达1.46万亿，而且主要集中在7月。

但是，在“房住不炒”基调下，房企不管是开发贷，还是国外发债，又或者是信托融资，路子都非常窄，也受到严格管控。

一说到发债，说到到期债务，叠加疫情下销售回款不乐观，预计年内房企打折回款将长期化。

综合看，房地产业在疫情期间，从土地出让、房企开工、施工，到销售和融资端，不管是进度，还是规模，都低于正常状况，疫情影响很明显。

第三、疫情再次对房产行业的影响可防可控

经此一疫，国内国际都更为谨慎，尤其是国内，房地产又是资金密集型行业，在可能存在疫情反复的情况下，房企自身在降杠杆，促销回款偿债，国家也在想办法纾困。

01、国内疫情防控及国家间疫情协同

国内疫情已基本解禁，国外疫情虽然严峻，但正在逐步转好，尤其是G20峰会后，国家间疫情防控协同和世界经济协同将慢慢落地，不管是疫情，还是经济，都将慢慢复苏。

02、各国开启经济刺激计划

在国际协同机制下，各国为应对疫情带来的市场流动性紧缺和经济下滑，开启了经济刺激计划。

比如，美联储无限量兜底，美国2万亿美元“直升机撒钱计划”，德国500亿欧针对小企业和个体化的资金援助计划，日本、韩国、英国经济刺激计划，中国34万亿新基建计划等。

这些经济刺激计划的出台，都有助于恢复市场流动性，预防金融经济危机发生，将帮助民众和企业尽快从疫情冲击中恢复过来。

03、经此一疫后，房企已有所准备

经此一疫后，房企拿地表现更为谨慎，投资节奏放缓，推盘节奏也在放缓，而世界疫情形势严峻，房企也不可能视而不见，在这种预期下，房企会更加理智地投资和推盘。

从一季度防疫经历看，多家房企应该会有应急预案，预防国外疫情输入给国内市场带来的二次冲击。

综合全文：

疫情确实给行业带来了冲击，但在各国经济刺激计划，贷款利率下调的背景下，这些负面影响会得到对冲；面对疫情给房地产业可能会带来的二次冲击，相信多数房企都会有相应的应急预案。

总的来说，房地产业遭遇疫情二次冲击的风险是可防可控的。

大家好，我是勇谈。随着国内疫情转换为预防“境外输入”风险，国内不少行业（尤其是外贸）受到的冲击尤其明显。疫情影响同样对于国际资本流入国内有影响这是必然，而外资作为房地产行业一个资本来源渠道受到一定影响也是必然，不过说句实话极其有限。借此机会简单谈谈我的观察。

境外疫情带来的直接影响就是国际资本的流入受到影响，但外资所占比重真的有限

• 房地产企业利用外资的比例始终不高，因此受到外资影响也比较有限
  

图上所示是2008-2018年房企利用外资金额走势图，可以看到整体外资金额都在持续降低，2018年这个金额降到了不到108亿；需要跟大家分享的是，2018年房企实际到位资金为165962.89亿元。也就是说外资比例占据房企实际到位资金比例仅仅0.06%，就算是历史最高时期的2010年不过才1.08%；以上的数据都表明了一个问题“房企的主要资金来源还是国内，外资比例很低”。这也是跟外资企业从来对房地产不感兴趣有关系。

• 不仅仅是房地产企业利用外资的比例不高，房地产开发企业外商直接投资金额也不高
  

图上所示是2008-2016年我国房地产开发企业外商直接投资走势图，可以看到外商投资金额从2014年后就直线减少，到2016年这个投资金额只有132.53亿元。跟随者外商投资金额持续降低的是，外商投资的房地产企业数量也在急剧减少，根据数据显示外商投资房地产开发企业个数已经从2008年最高的2364家降低为2018年的1155家（2019年会更低），这些数据都说明了一个道理“外资一直在逃离我国房地产行业”。

国内房地产行业的主要业务和资金来源都是在国内，只要国内市场恢复正常，房企受到的影响极其有限

• 国内房企主要业务和资金来源都在国内，这点毋庸置疑
  

一般来说房企的资金主要来源分为：国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款等这几个部分。可以看到除去自筹资金外其余资金基本都是在国内获得，其主要获取资金的通道就是贷款和购房者的定金和预收款。跟大家分享一组2018年公布的数据，2018年房企实际到位资金165962.89亿元，其中国内贷款金额达到25229亿元，定金及预收款55418.17亿元，个人按揭23705.89亿元；基本上这三项资金来源占据了实际到位资金比例62.9%，而这些资金都是来自于国内。从房地产开发的业务来看，国内房企业务几乎都在国内，2019年我国商品房销售面积高达171558万平方米；而且这个速度还在稳定增长中。因此，国内房地产行业受到国际资本影响极其有限。

• 国内市场逐步恢复正常是必然，房地产市场已经开始快速复苏，这点从不少城市开始涨价就可以看出来
  

首先是疫情期间真正的购房需求没有减少，甚至有一定程度的堆积。尤其对于刚需来说，未来的居住和子女教育问题还是必须依附于房产的本质没有改变。只要国内城镇化发展的路子没有改变，那么房地产行业还是有较长一段时间的发展的。甚至对于疫情不严重的地区，出现了不少房企4月份开始涨价（或取消购房优惠）的情况。

国内房地产市场唯一需要注意的是“部分区域二手房价格抛售带来的些许影响”。因为此次疫情导致的影响对于外贸等行业极其明显，东部和南部地区从事外贸的人开始不得不“卖房求生”，这些区域的二手房抛售会不会降低大家继续买房的兴趣？这个倒是值得关注。不过在之前的一篇文章中我应该提到过“抛售带来的影响仅仅是对于二手房市场，新房市场影响微乎其微”。

综上，随着境外疫情输入风险的持续增加，只要国内疫情不再发生，市场逐步恢复正常自然包括房地产等行业在内都会逐步恢复。本身对于国际资本依赖度有限的房企，也很难受到国际资本的影响。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。